타인 토지 또는 건물 일부 점유 시 점유취득시효
디케이엘파트너스 법률사무소 (작성 김현석 변호사)
자신의 소유가 아닌 부동산을 소유의 의사를 가지고서 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 경우, 점유자는 부동산의 소유자에게 소유권을 자신에게 이전해줄 것을 청구할 수 있습니다. 이를 점유시효취득이라고 하며, 우리 민법은 부동산과 관련하여 장기간 평온하게 이어온 점유자의 권리를 소유권자보다 우위에 두고 있습니다. 소유자라 하더라도 부동산에 대하여 20년 이상의 기간동안 아무런 권리를 행사하지 않고 있다면, 오히려 점유자에게 부동산에 대한 권리를 인정해주는 것이 합리적이기 때문입니다.
그렇다면 부동산 전부가 아닌 일부만을 장기간 점유하고 있는 경우는 어떨까요? 실제로 이런 일은 흔히 발생하고, 본인 소유의 토지에 인접해있는 타인의 토지에 담장을 설치하는 등으로 타인의 토지 일부를 점유하는 경우가 전형적입니다. 타인의 토지 일부를 점유하였다고 하여, 토지 전부에 대한 권리를 주장할 수 있을까요?
이에 대해 우리 법원은 원칙적으로 토지 일부에 대한 시효취득을 인정하면서, 점유자가 점유하고 있는 토지 일부 부분이 다른 부분과 구분되어 점유자의 점유에 속함을 인정할 수 있는 객관적인 증표가 계속하여 존재하여야 한다고 판시하였습니다.
토지 아닌 건물의 경우에도 위와 같은 법리는 동일하게 적용될 것입니다. 법원은 건물 자체가 집합건물이 아닌 일반건물이라 하더라도, 점유자가 건물의 일부만을 점유하고 그 점유 부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖춘다면 점유 부분에 대한 점유자의 구분소유권이 인정된다고 인정한 바 있습니다(대법원 2016. 6. 28. 선고, 2013다70569 판결). 이러한 법원의 입장에 비추어본다면, 건물 일부분을 다른 부분과 객관적으로 구분된 상태에서 장기간 점유하는 점유시효취득을 주장할 수 있다고 할 것입니다.
구조상ㆍ이용상 독립되어 있다는 것은 구체적으로 어떤 의미일까요? 법원은 구조상 독립성의 표지로서 「고정된 경계표지나 구분점이 될 만한 시설물」(대법원 1993. 3. 9. 선고, 92다41214 판결), 「각 점포의 경계 또는 특정하기 위한 칸막이 또는 차단시설」(대법원 1995. 6. 9. 선고, 94다40239 판결), 「격벽이나 이와 유사한 차단시설」(대법원 2011. 3. 24. 선고, 2010다95949 판결) 등을 제시한바 있습니다. 법원의 판결에 비추어 본다면, 다른 건물 부분과의 명확한 경계가 존재하고, 다른 건물 부분과의 구획이 차단되어 있다면 구조상 독립성이 있다고 인정될 수 있을 것입니다.
이용상의 독립성은 건물의 일부분이 전체 건물과 구분되어 독립한 건물로 사용될 수 있음을 의미합니다. 통상 다른 건물 부분을 거치지 아니하고 직접적으로 외부로 통할 수 있는 독립된 출입구가 있을 경우 이용상의 독립성이 있는 것으로 인정되므로, 독립된 출입구의 존부가 이용상 독립성의 중요한 표지라고 할 수 있습니다.
부동산 일부에 대한 점유취득시효를 소송으로 주장할 경우, 부동산을 장기간 점유해온 점, 소유의 의사를 가지고서 점유해온 점에 더하여 점유한 부분이 다른 부분과 객관적으로 분리된 상태였던 점 또한 입증하여야 합니다. 이를 위해서는 소송 및 감정의 전략을 어떻게 구성하는지가 매우 중요하므로, 전문가와의 상담이 반드시 필요하다고 하겠습니다.
디케이엘파트너스 법률사무소는 일반 민사소송에 있어서도 기존 판례를 정확히 분석하되, 개별 사건에 있어서 고객 이익을 위한 구체적 타당성 있는 결론을 도출하기 위하여 기존 판례의 표현에 구속되지 않고 판례 취지를 합목적적으로 재해석하여 창의적인 해결책을 제시하여 사건을 성공적으로 해결하는데 탁월한 전문성을 가지고 있습니다.
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